Estàs pensant a vendre o llogar el teu habitatge amb una immobiliària, però no vols signar cap contracte o document amb ningú?
Et confessaré alguna cosa: no estàs sol.
De fet, el contracte entre immobiliària i propietaris, conegut oficialment com a nota per encàrrec, ha estat, durant molt de temps, un tema controvertit.
Afortunadament, en l’actualitat, està més que normalitzat, encara que, per a algunes persones, continua sent motiu de dubtes i desconfiança.
Si et trobes entre aquestes persones, et recomano llegir aquest article fins al final.
No sols trobaràs l’explicació de cadascun dels aspectes de la nota per encàrrec, sinó que descobriràs que, encara que ara et costi creure-ho, es tracta d’un document que et beneficia i et protegeix.
Què és una Nota per encàrrec immobiliària?
Comencem pel principi: la definició.
La nota per encàrrec, o contracte d’intermediació immobiliària, és un document privat que té com a objecte plasmar de forma escrita la relació comercial entre l’agència immobiliària i els propietaris que, lliurement, decideixen encarregar-li la gestió de venda o lloguer d’un immoble del qual són titulars.
D’aquí el seu nom, nota per encàrrec, ja que els amos del pis, la casa o el local, encarreguen a la immobiliària la tasca de vendre o llogar un immoble de la seva propietat, i aquesta, al seu torn, accepta l’encàrrec.
Podria fer-se sense signar res?
M’arriscaré a dir que no, principalment per dues raons:
Primera raó, està demostrat que quan les condicions d’un acord comercial entre dos o més parts no es reflecteixen en un document escrit i signat, es multipliquen les possibilitats que alguna de les parts incompleixi aquest acord de manera unilateral.
Segona raó, i més important, perquè va en contra de la llei.
Segons l’Article 55 de la llei 18/2007 de 28 de desembre del Dret a l’habitatge, “són obligacions dels agents immobiliaris… abans d’iniciar una oferta d’un immoble, subscriure amb els propietaris d’habitatges que els encomanin la transacció d’un habitatge una nota per encàrrec que els habiliti per a fer la seva oferta i publicitat, per a percebre quantitats o per a formalitzar amb tercers qualsevol precontracte o contracte… Els agents immobiliaris no poden fer oferta ni publicitat d’immobles de tercers si no han subscrit abans la nota per encàrrec…”
Informació mínima en una nota per encàrrec o contracte d’intermediació
No existeix un model de nota per encàrrec oficial estandarditzat, per la qual cosa cada professional és lliure de redactar-la a la seva manera.
Però, perquè compleixi la seva funció de manera efectiva, una nota per encàrrec hauria de contenir un mínim d’informació.
Aquesta informació és:
- Identificació del professional i signatura: raó social i NIF
- Identificació de tots els titulars de l’habitatge i signatura: nom complet i DNI/NIE
- Identificació de la finca o finques, dades registrals, càrregues, gravàmens i afectacions de qualsevol naturalesa
- Dates d’inici i finalització del contracte
- Preu acordat per a la promoció de l’immoble
- Honoraris (fix o percentatge) del professional
- Modalitat de l’acord: amb exclusivitat o sense exclusivitat
- Condicions de cancel·lació o renovació
Tipus: Nota per encàrrec en exclusiva i sense exclusiva
És totalment normal trobar petites variacions entre la nota per encàrrec d’un habitatge i la d’un local, d’un edifici o d’un pàrquing, o, per exemple, entre una de venda i una de lloguer.
Encara que potser la diferència més important de totes, la trobem entre una nota per encàrrec en exclusiva i una altra sense exclusiva.
L’exclusivitat immobiliària és una clàusula addicional.
Quan aquesta s’inclou, totes dues parts es comprometen al fet que només l’agència o agent immobiliari contractat pugui actuar com a intermediari durant el temps que duri la relació comercial.
El més important en aquests casos, és que aquesta condició d’exclusivitat es reflecteixi de manera clara en el contracte garantint que els propietaris de l’immoble sàpiguen en tot moment quin tipus de document estan signant.
Avantatges i desavantatges de signar un contracte per encàrrec de venda o lloguer
Al principi de l’article et comentava que, signar una nota per encàrrec, et beneficia i et protegeix.
Vegem per què.
En qualsevol relació comercial o laboral, la figura d’un contracte en el qual es reflecteixin les condicions acordades entre les parts, suposa una prova en cas d’una possible reclamació per incompliment.
Per exemple, si l’empresa per a la qual treballes decidís deixar de respectar els horaris, el teu salari o qualsevol altra condició pactada durant la teva contractació, el document que prova la vostra relació laboral i que et permetria reclamar, és el contracte.
Succeeix igual al revés. La part contractada, en signar el contracte, també accepta l’obligació de complir determinades condicions.
En encarregar la venda o el lloguer del teu habitatge a una agència immobiliària, es genera una relació pràcticament idèntica.
Només que tu passes a ser la part contractant (l’empresa) i el professional és la part contractada (el treballador o proveïdor de serveis).
Sense una nota per encàrrec, estaries indefens en cas que el professional incomplís les seves obligacions, per exemple, incrementant els seus honoraris o promocionant el teu habitatge a un preu diferent a l’acordat sense el teu consentiment.
D’altra banda, només podràs exigir alguna responsabilitat al professional demostrant que existeix una relació comercial amb ell, i la forma més senzilla de fer-ho, és presentant el contracte.
I, per a acabar, la nota per encàrrec actua com a filtre a l’hora de triar immobiliària, ja que una agència o agent professional es negarà a acceptar un encàrrec sense contracte, ja que això implicaria incomplir la llei.
No sé tu, però jo apostaria per treballar amb professionals que coneixen i compleixen la llei, sobretot quan està en joc una cosa tan important com el meu patrimoni personal.
Rescindir o anul·lar una nota per encàrrec
Existeix la creença que una nota per encàrrec implica una espècie de compromís indestructible i que, una vegada signada, els propietaris queden “lligats” sense remei.
Res més lluny de la realitat.
De fet, en la majoria dels casos, n’hi ha prou que comuniquis de manera fefaent a la immobiliària la teva intenció de rescindir el contracte, per a donar per finalitzada la relació professional.
Ara bé, com existeix un contracte signat voluntàriament, sembla lògic que s’hagi d’aportar alguna raó per a exigir la seva cancel·lació abans del temps acordat.
Per exemple, per incompliment d’algun dels acords.
Hi ha una cosa important que, al meu entendre, qualsevol propietari ha de tenir en compte quan deixa el seu habitatge en mans d’una agència immobiliària: sense confiança, un contracte és sol lletra morta.
Almenys a El Balcó, la nostra agència, només treballem amb clients que de veritat confien en nosaltres.
Pensa-ho, de què serviria mantenir una relació amb un client, quan saps que no vol treballar amb tu i que només està esperant que finalitzi el contracte per a deixar-te?
Això sona gairebé a segrest, i et puc garantir que la majoria de professionals d’aquest sector no treballen així.
