Si me pidieras un consejo acerca de cuál es la mejor forma de afrontar la compra de una vivienda, sin duda te diría que, el secreto, está en la previsión.
Porque encontrar un piso o una casa que cumpla con tus expectativas, que se ajuste a tu presupuesto y, sobre todo, que cubra tus necesidades, no es nada fácil.
Pero no te imaginas lo frustrante que resulta encontrarlo y, justo en ese momento, darte cuenta de todos los gastos e impuestos que tienes que pagar, además de lo que te piden por él.
Por eso voy a decirlo una vez más: a la hora de comprar una vivienda, la previsión es clave.
Y de eso va, precisamente, el artículo de esta semana, en el que vas a encontrar un listado detallado de todos esos gastos.
Quédate hasta el final y evita sorpresas desagradables de última hora en la búsqueda de tu nuevo hogar.
Listado de gastos en la compra
1 | Nota Simple | Menos de 10 € | No es obligatorio pero sí recomendable |
2 | ITP | Entre un 6% y un 11% | Solo en viviendas de segunda mano |
3 | IVA | 10 % (4% en vivienda protegida) | Solo en viviendas de obra nueva |
4 | AJD (coste variable) | Entre un 0,5% y un 1,5% | Según Comunidad Autónoma |
5 | IGIC | 7 % | Sustituye al IVA en Canarias |
6 | Tasación | A partir de 150 € | Gasto obligatorio solo en caso de solicitar una hipoteca |
7 | Notaría | Costes regulados | Gasto obligatorio |
8 | Registro | Costes regulados | Gasto no obligatorio, pero sí recomendable. |
9 | Comisión de apertura | Negociable | – |
10 | Honorarios inmobiliarios | – | – |
¿Qué se paga al comprar una vivienda de segunda mano? Gastos e impuestos explicados
El total a pagar en la compra dependerá de varios factores, por ejemplo, de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano, de la Comunidad Autónoma en la que compres, o de si necesitas hipoteca o no.
Lo que se suele recomendar (y estoy bastante de acuerdo con la cifra) es tener ahorrado, como mínimo, entre un 10% y un 15% del precio de la vivienda.
Veamos en qué te vas a gastar todo ese dinero de manera detallada.
1. Nota Simple
Hemos hablado en otras ocasiones de la Nota Simple en este blog y de cómo pedirla en el Registro de la Propiedad por menos de 10 euros.
La cuestión es que, una vez encuentras el piso o la casa que te interesa de verdad, tener una Nota Simple te permite confirmar su titularidad y saber si tiene cargas, afecciones fiscales o algún embargo.
Por esa razón, aunque no es obligatorio, este gasto es 100 % recomendable.
Lo que debes tener en cuenta es que la mayoría de viviendas que vas a encontrarte a lo largo de tu vida de comprador tendrán alguna carga. Pero que eso no es algo grave siempre que, una vez los propietarios te entreguen la vivienda, esas cargas estén solucionadas.
2. ITP
Explicación rápida: el ITP o impuesto sobre transmisiones patrimoniales, para entendernos, es como el IVA, pero aplicado a la venta de viviendas de segunda mano.
Es decir, cuando compras una vivienda nueva, pagas IVA. Cuando la vivienda es usada, pagas ITP.
Su importe variará en función de la Comunidad Autónoma en la que compres y es posible que puedas pagar menos si cumples con las condiciones para acogerte a algún tipo reducido, por lo que vale la pena que investigues un poco en las webs oficiales de tu lugar de residencia.
| Comunidad Autónoma | Importe |
| ITP en Andalucía | Entre el 8% y el 10% |
| ITP en Aragón | Entre el 8% y el 10% |
| ITP en Asturias | Entre el 8% y el 10% |
| ITP en Baleares | Entre el 8% y el 11% |
| ITP en Canarias | Tipo general del 6,5 % |
| ITP en Cantabria | Entre el 8% y el 10% |
| ITP en Castilla La Mancha | Entre el 6% y el 9% |
| ITP en Castilla y León | Entre el 4% y el 10% |
| ITP en Cataluña | Entre el 10% y el 11% |
| ITP en Ceuta | Tipo general del 6% |
| ITP en Comunidad Valenciana | Tipo general del 10% |
| ITP en Extremadura | Entre el 8% y el 11% |
| ITP en Galicia | Tipo general del 10% |
| ITP Madrid | Tipo general del 6% |
| ITP Murcia | Tipo general del 8% |
| ITP Navarra | Tipo general del 6% |
| ITP País Vasco | Tipo general del 7% |
3. IVA, IGIC y AJD
Como te comenté en el punto anterior, al comprar una vivienda nueva no pagas ITP sino IVA, o, en el caso de Canarias, IGIC.
El IVA por la compra de vivienda de obra nueva asciende al 10% excepto en Canarias, donde el IGIC es del 7%.
Además del IVA, optar por una obra nueva en vez de una vivienda de segunda mano conlleva un impuesto extra: el impuesto sobre actos jurídicos documentados o AJD, que variará entre el 0,5% y el 1,5% según la Comunidad Autónoma.
4. Notaría
Como parte compradora, es muy posible que te toque pagar los gastos de Notaría salvo que tú y la parte vendedora acordéis otra cosa.
Es cierto que el Código Civil, en su artículo 1455, establece que “los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.
No obstante, a fin de llegar a un acuerdo en cuanto al reparto de los gastos, los generados por la compraventa (incluida la Escritura) los asume la parte compradora y, la plusvalía municipal, la parte vendedora.
Los honorarios del Notario están regulados por el Estado, por lo que no encontrarás grandes diferencias entre firmar con uno u otro.
Eso sí, la ley permite a los notarios aplicar en sus honorarios hasta un 10% de descuento con el objetivo de fomentar la competitividad profesional.
Es difícil saber cuál será el precio final. Este dependerá de varios factores, como el precio de la vivienda o el número de folios, por lo que es recomendable que hagas la consulta directamente con la Notaría para asegurarte.
Como referencia, te diré que las firmas que estamos llevando a cabo en Tarragona, oscilan entre los 600 y los 1200 euros.
5. Registro de la Propiedad
España es uno de los pocos países en los que inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad es opcional.
No obstante, sí que será obligatorio, por ejemplo, si quieres obtener una hipoteca, ya que la inscripción es un requisito imprescindible en cualquier entidad financiera.
Aclarado que no es obligatorio pasar por el Registro, existen muchas razones para hacerlo y muy pocas, o prácticamente ninguna, para no hacerlo.
Una de esas razones para hacerlo y, quizá la más importante, es que el Registro de la Propiedad es una entidad que proporciona seguridad jurídica al certificar quién es el titular real de una vivienda y cuáles son sus derechos sobre la misma.
El Registrador es la persona encargada de llevar a cabo la inscripción de la nueva Escritura Pública y certificar que, ahora, tú tienes la titularidad.
Sus honorarios están regulados, suelen estar entre los 600 y los 1000 euros, y nunca podrán ser inferiores a 24,04 euros, ni superiores a 2181,67 euros.
Gastos hipotecarios
Como es lógico, este apartado solo te interesa si tienes pensado pedir una hipoteca. Si no, te recomiendo pasar directamente a la siguiente sección.
Los gastos hipotecarios merecen una sección propia, aunque tienen cierto parecido con algunos de los conceptos que hemos visto anteriormente, como el Registro, la Notaría o el impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados, como veremos a continuación.
1. Tasación bancaria
Te cuento qué es exactamente.
Una tasación bancaria es una valoración de la vivienda que quieres comprar realizada por una entidad homologada y supervisada por el Banco de España.
La idea es que sea una entidad privada la que realice la valoración, de forma que garantice un resultado objetivo protegiendo tanto los intereses del banco como los tuyos.
El resultado de una tasación no tiene que coincidir necesariamente con su valor de mercado, pero servirá para que la entidad bancaria tenga una referencia a la hora de decidir qué cantidad máxima debería prestarte en concepto de préstamo hipotecario.
Su coste dependerá de varios factores, pero suele estar entre los 170 y los 500 euros.
2. Comisión de apertura
No todas las entidades financieras cobran comisión de apertura, pero es algo totalmente legal aunque, en determinados casos, se puede llegar a reclamar.
La comisión de apertura de una hipoteca es un porcentaje cobrado al solicitante por la tramitación del mismo, y suele estar entre el 0,5% y el 1% del total del dinero prestado.
¿Por qué tanto ruido con esta comisión y en qué casos se puede reclamar?
Aunque la ley no dice que no se pueda cobrar, lo que sí establece es que, de hacerlo, la entidad financiera debe indicarlo con claridad en la información precontractual y debe estar justificada.
3. Registro, Notaría y Actos Jurídicos Documentados
Con la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019, cambió la forma de repartir los gastos entre bancos y clientes.
Hasta entonces, prácticamente todos los gastos asociados a la hipoteca corrían a cuenta del hipotecado. Afortunadamente, hoy en día ya no es así.
Por esa razón, los costes de Registro, Notaría y Actos Jurídicos Documentados, que son trámites e impuestos necesarios para la hipoteca, son asumidos por las entidades financieras.
Simuladores y calculadoras de gastos
Si te pierdes un poco con todo esto de calcular los gastos, en internet puedes encontrar algunos simuladores y calculadoras gratis.
Es el caso de las calculadoras virtuales de los portales inmobiliarios Idealista o Habitaclia, o de simuladores de entidades bancarias como Kutxabank.
Estas herramientas gratuitas te proporcionarán una información aproximada, aunque no exacta, por lo que te recomiendo tomar dicha información solo como referencia.
Honorarios inmobiliarios
He dejado para el final este gasto, ya que considero que se merece una sección propia.
Y no me refiero a los honorarios de la agencia que trabaja con el vendedor de la vivienda que quieres comprar, ya que, aunque te cueste creerlo, no suponen un gasto para ti en absoluto.
De hecho, y esto te lo digo con la mano en el corazón, las agencias inmobiliarias suelen actuar como reguladoras de los precios de mercado y no como “infladoras” de los mismos.
Solo tienes que echar un vistazo en algún portal inmobiliario para darte cuenta de que, en muchos casos, los pisos con un precio por metro cuadrado más elevado, se venden, precisamente, de particular a particular.
Ahora bien, existe una figura interesante, relativamente nueva en nuestro país pero que lleva muchos años funcionando tanto en Estados Unidos como en otros países de Europa.
Me refiero a la figura del Personal Shopper Inmobiliario o, como decimos aquí, el Agente del Comprador.
La idea es sencilla: mientras que una agencia inmobiliaria convencional suele trabajar para el vendedor, mientras, al mismo tiempo, le brinda algunos servicios al comprador, el agente del comprador trabaja exclusivamente para este.
Nosotros, en El Balcó, hemos incorporado esta figura en nuestra plantilla y los resultados no podrían ser mejores.
Ayudamos a nuestros clientes a buscar piso, calcular los gastos, negociar la compra y encontrar la mejor financiación posible, defendiendo sus intereses en todo momento y acompañándoles desde el momento cero hasta la firma ante Notario. Todo a un coste extremadamente asequible.
Por eso, si estás pensando en comprar una vivienda en Tarragona, te invito a ponerte en contacto conmigo ahora, e informarte.
Puedes hacerlo desde este enlace: Quiero comprar en Tarragona
Conclusiones
Para la mayoría de nosotros, comprar una vivienda es todo un acontecimiento.
Obviamente no lo es tanto para inversores y grandes propietarios, para quienes la compra de un piso, una casa o un local, es parte de su día a día.
No obstante, calcular los gastos es un procedimiento igual de importante en ambos casos, ya que no hacerlo puede llevarnos a perder el tiempo, a frustrarnos al no poder comprar la vivienda que pensábamos que sí podríamos comprar, o a meternos en un gasto superior al deseado.
Has podido ver que los gastos se dividen, principalmente, en dos categorías.
En primer lugar, están los gastos propios de la compraventa, como la Nota Simple, el Registro de la Propiedad o la Notaría.
En segundo lugar, están los gastos de la hipoteca que, por suerte, son mucho menos importantes de lo que eran antes de la reforma de la ley.
Respecto a los gastos de la compraventa, poco puedes hacer para reducirlos. Es mejor que te centres en negociar bien la hipoteca, ya que el ahorro puede ser muy significativo.
Y, para terminar, si necesitas asesoramiento, no dudes en dejarnos tus preguntas en la sección de comentarios para que uno de nosotros te pueda contestar.
