Cataluña es una de las pocas Comunidades Autónomas de España en las que aún es obligatoria la tramitación y presentación de la Cédula de Habitabilidad al vender o alquilar una vivienda.
Se trata de un documento importante para compradores, inquilinos y propietarios, que conlleva ciertos trámites y que vale la pena conocer.
Por esa razón he decidido escribir este artículo, en el que encontrarás respuesta a las preguntas más frecuentes que solemos recibir sobre el tema en nuestra agencia inmobiliaria de Tarragona.
¿Tienes que vender, comprar o alquilar en Cataluña, o en cualquier otra Comunidad Autónoma donde continúe siendo un documento obligatorio?
Entonces quédate hasta el final.
Cédula de Habitabilidad: ¿qué es y para qué sirve realmente?
La Cédula de Habitabilidad es un documento oficial expedido por la administración, cuyo fin último es el de certificar que una vivienda es apta para ser habitada sin que existan riesgos evidentes para la seguridad o la salud de sus ocupantes, según la Llei 18/2007, del 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.
En Cataluña, el organismo encargado de la gestión y concesión es L’Agència de l’Habitatge.
Es un documento imprescindible por tres razones:
En primer lugar, porque a la hora de Escriturar la vivienda que quieres vender o comprar, el Notario podrá negarse a hacerlo si no hay cédula, aunque existe alguna excepción de la que hablaremos un poco más adelante.
Segundo porque, siempre que el inmueble vaya a usarse como vivienda, va a ser necesaria la cédula al redactar el contrato de alquiler y al ingresar la fianza.
Finalmente, las empresas suministradoras de servicios (agua, luz, gas) tienen la obligación de pedir la cédula de habitabilidad durante la contratación.
Solo por estas tres razones, siempre recomendamos iniciar los trámites para obtener el documento lo antes posible, incluso antes de empezar con la venta o el alquiler.
Conseguirla lleva algún tiempo y no hay nada peor que tener que paralizar una compraventa o un alquiler solo porque hay papeleo pendiente.
¿Es lo mismo cédula que certificado de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad es el documento final expedido por la administración que tendremos que presentar en el momento de la venta o el alquiler.
En dicho documento constará la dirección, los metros cuadrados útiles, una descripción básica de la vivienda y el umbral máximo de ocupación, es decir, el número máximo permitido de personas que pueden ocuparla.
Ahora bien, antes de solicitar la cédula, un profesional autorizado (arquitecto o aparejador) debe visitar e inspeccionar la vivienda y preparar un informe que acredite que cumple con los requisitos para ser habitada.
Una vez presentado y aceptado el informe, el organismo público correspondiente expedirá la cédula.
Ese informe previo, es el certificado de habitabilidad.
Cédula o licencia de primera y segunda ocupación. ¿Qué diferencia hay?
Existen, principalmente, dos tipos de cédula de habitabilidad.
Las de primera ocupación, que se solicitan cuando la vivienda es de nueva construcción o ha sido objeto de una rehabilitación importante.
Y las de segunda ocupación, que se solicitan en viviendas de segunda mano o preexistentes.
Requisitos
Cada Comunidad Autónoma establece qué requisitos debe cumplir un inmueble para ser habitado.
Algunas de las condiciones mínimas para superar el Certificado de Habitabilidad (al menos las más importantes), según el Decret 141/2012 de 30 d’octubre, son las siguientes:
- Debe haber como mínimo una estancia o sala de estar destinada a comedor, una cámara higiénica y un equipo de cocina.
- La superficie útil no puede ser inferior a 36 m2.
- Se debe cumplir con la normativa vigente en materia de eficiencia energética.
- Los espacios destinados a las habitaciones tienen que poder independizarse.
- Las cámaras higiénicas deben estar en recintos independientes.
- Ningún espacio de la vivienda puede actuar como acceso obligatorio a cualquier local que no sea de uso exclusivo de la misma vivienda.
- En viviendas desarrolladas en diferentes niveles, el acceso, una cámara higiénica, la cocina y al menos una habitación o espacio de uso común, deben ser practicables.
- La puerta de acceso y las de los espacios practicables tendrán una anchura mínima de 0,80 metros y una altura libre mínima de 2 metros.
- En los espacios practicables se debe poder dibujar un círculo de 1,20 metros de diámetro, libre de afectación de puertas y de los equipamientos fijos de hasta 0,70 metros de altura. Los recorridos interiores de estos espacios tendrán una anchura mínima de paso de 0,80 metros.
- Altura libre de 2 metros para las puertas de acceso a los espacios no practicables de la vivienda, y 0,70 metros de anchura libre.
- Entre el pavimento y el techo, debe existir una altura mínima de 2,50 metros. En las cámaras higiénicas, cocinas y zonas de paso, la altura no debe ser inferior a 2,20 metros.
- La superficie mínima de las habitaciones será de 6 metros cuadrados.
- Los espacios comunes y las habitaciones deben tener ventilación e iluminación natural directa desde el exterior, con aperturas de una superficie no inferior a 1/8 de su superficie útil contabilizada entre 0 y 2,5 metros de altura respecto al pavimento.
- Se debe prever una solución para el secado de la ropa, salvo que exista imposibilidad derivada de normativa u ordenanzas municipales. En tal caso, se debe prever una solución mecánica.
Para ver el listado completo puedes descargar el decreto aquí (pág. 41 Anexo 1)
Los requisitos anteriores son exigibles en viviendas de nueva construcción, y también en las construidas después del 11 de agosto de 1984 en caso de no poder acreditar lo siguiente:
- Que se reúnen los requisitos técnicos de habitabilidad aplicables en la fecha de obtención de la licencia de obras o, en su defecto, en la fecha de finalización de las obras.
- Que se reúnen los requisitos técnicos de habitabilidad aplicables en la fecha de expedición de la primera cédula de habitabilidad.
En viviendas preexistentes construidas antes del 11 de agosto de 1984, los requisitos principales son los siguientes:
- Ningún espacio de la vivienda puede actuar como acceso obligatorio a cualquier local que no sea de uso exclusivo de la misma vivienda.
- La construcción debe ser sólida, evitar que traspase la humedad y la inundación de la vivienda, y tener el suelo completamente pavimentado.
- La superficie interior mínima debe ser de 20 metros cuadrados útiles, aunque, excepcionalmente, se admitirán viviendas con una superficie útil de entre 15 y 20 metros cuadrados, siempre que hayan sido construidas con licencia de obras solicitada antes del 1 de febrero de 1984 y que dispongan de cédula de habitabilidad vigente obtenida antes de la entrada en vigor del Decret 141/2012 de 30 d’octubre.
- La superficie mínima de las habitaciones es de 5 metros cuadrados, se deben poder independizar y no podrán contener ningún váter, lavadero ni equipos obligatorios de cocina o lavado de ropa.
- La vivienda debe tener instalación de agua fría y caliente en buen estado, que sirva, como mínimo, a la pica de la cocina, a un baño y a una ducha o bañera.
- Debe disponer de un sistema de evacuación de aguas residuales en buen estado, que conecte con todo el equipamiento que lo requiera.
- Imprescindible disponer de un equipo higiénico formado, como mínimo, por un lavabo, un váter y una bañera en buen estado.
- Imprescindible tener instalado un equipo de cocina formado, como mínimo, por una pica, un aparato de cocción (eléctrico o a gas), y debe tener ventilación al aire libre o a través de un conducto que se active mecánicamente.
Para ver el listado completo puedes descargar el decreto aquí (pág. 49 Anexo 2)
Trámites
Veamos ahora los trámites necesarios para solicitar o renovar la cédula de habitabilidad, según l’Agencia de l’Habitatge de Cataluña.
Recuerda que pueden ser distintos en tu Comunidad Autónoma.
La Cédula de Habitabilidad para segunda y posteriores ocupaciones, se solicita vía telemática o mediante el impreso proporcionado por la entidad pública correspondiente.
Es necesario presentar el certificado de habitabilidad proporcionado por el técnico o técnica competente, donde se exprese que la vivienda cumple con las condiciones y requisitos exigidos.
Cuidando en viviendas construidas después de 1984 sin cédula de primera ocupación, porque se deberá aportar un certificado de idoneidad acreditativo de las condiciones de habitabilidad vigentes cuando se finalizó la obra, y de las condiciones de solidez y seguridad actuales.
Una vez presentada la documentación, el órgano público correspondiente dispone de 30 días hábiles para notificar el otorgamiento o la denegación de la Cédula de Habitabilidad.
Porque sí, la pueden denegar, y esa es una de las razones por las que siempre aconsejamos a nuestros clientes empezar con los trámites lo antes posible.
Si dispones de una cédula caducada, puedes solicitar la renovación y, en caso de pérdida, existe la posibilidad de pedir una copia.
Caducidad y renovación
La Cédula de Habitabilidad tiene una vigencia de 25 años para las viviendas de nueva construcción, y de 15 años para las cédulas de segunda ocupación y de primera ocupación con rehabilitación.
Las viviendas que estén bajo algún régimen de protección pública, no necesitarán cédula de habitabilidad durante los primeros 25 años.
Pasado este tiempo, sí que se exigirá su presentación en las segundas y posteriores transmisiones (venta, alquiler o cesión de uso).
Excepciones. ¿Cuándo no es necesaria la Cédula de Habitabilidad en una compraventa?
Hay algunos casos en los que no será obligatorio presentar la cédula.
Primero, cuando la vivienda transmitida tenga que ser rehabilitada o derruida.
En ese supuesto, deberemos presentar un informe elaborado por una persona técnicamente competente que certifique que, una vez terminadas las obras, se podrá obtener la cédula, y el registrador hará constar una nota marginal en la inscripción que solo se podrá cancelar con la presentación de la cédula tras las obras o con la certificación municipal acreditativa del derribo de la vivienda.
Segundo, cuando el comprador o inquilino exprese que no le dará el uso de vivienda al inmueble objeto de la transmisión.
Y, tercero y último, cuando “por causas excepcionales y debidamente motivadas”, las partes acuerden delante del Notario la entrega de la cédula en un momento posterior a la transmisión.
En ese supuesto, se exigirá la presentación de la solicitud de la cédula con el certificado de habitabilidad emitido por un técnico competente.
