El moment de les arres és un dels més importants en una compravenda.
Per a la part venedora, signar unes arres suposa rebre una quantitat important de diners i, al mateix temps, implica una certa tranquil·litat al saber que, tret que succeeixi una cosa excepcional, la venda es durà a terme.
Per a la part compradora, no sols és el moment en el qual per fi pot descansar dels portals immobiliaris i deixar de fer visites, sinó que les arres marquen l’inici d’una etapa en la qual haurà d’ocupar-se de coses tan importants com acabar de negociar el finançament amb el banc o preparar la mudança.
És, com he dit, un moment important.
No obstant això, malgrat la seva importància, no tothom té clar què són, quins tipus d’arres existeixen, ni com o qui les paga.
Si és el teu cas, no et perdis aquest article en el qual tractaré de respondre els dubtes més freqüents sobre el tema.
Comencem pel principi.
Què és el contracte d’arres o contracte de compravenda amb arres?
El contracte d’arres és un document privat entre els compradors i els venedors d’un immoble, que actua com a reserva del mateix i recull les condicions de la venda, com el preu total, la data màxima d’escripturació o la forma de pagament.
La part compradora lliurament una quantitat de diners en concepte d’arres a compte del preu total de l’habitatge, reservant així el dret a comprar-la, i, la part venedora, en acceptar aquestes arres, es compromet a lliurar l’habitatge en les condicions fixades en el contracte.
En tractar-se d’un contracte privat, no és necessària la figura del Notari. N’hi ha prou que els titulars de l’immoble i els compradors, es quedin amb una còpia amb la signatura de tots dos en cadascuna de les pàgines.
Tipus d’arres
Amb les arres, com hem vist en el punt anterior, es generen compromisos en totes dues parts.
Per aquesta raó, en el contracte han de constar també les possibles conseqüències i penalitzacions en cas que aquests compromisos s’incompleixin.
Aquests compromisos i penalitzacions varien en funció de la mena d’arres, per la qual cosa és important que els coneguis.
Arres penitencials o de desistiment
Les arres penitencials són les més habituals en una compravenda, i ho són per una bona raó: són les úniques que contemplen el desistiment unilateral.
Què vol dir això?
Significa que, una vegada signat el contracte i lliurades les arres, qualsevol de les dues parts podria rescindir l’acord i no completar la compra o la venda.
Ara bé, fer-ho tindria conseqüències econòmiques.
En cas de ser la part compradora la que desistís del compliment del contracte, aquesta perdria els diners lliurats en concepte d’arres.
Si fos la parteix venedora, hauria de retornar a la part compradora el doble dels diners rebuts.
Les arres penitencials estan regulades en l’article 1454 del Codi Civil, que diu el següent:
“Si haguessin mediat arres o senyal en el contracte de compra i venda, podrà rescindir-se el contracte aplanant-se el comprador a perdre-les, o el venedor a retornar-les duplicades.”
Però, com en tota norma, existeix l’excepció que la confirma.
En alguns casos, hi ha la possibilitat de condicionar les arres penitencials a la concessió del préstec hipotecari i, de no ser concedit, la part compradora recuperaria les quantitats lliurades.
En el nostre cas, quan són condicionades, les arres les custodiem nosaltres mentre busquem la millor hipoteca possible per a la part compradora.
Arres penals
Són les menys utilitzades i no estan regulades en el Codi Civil.
Les penalitzacions per incompliment són les mateixes que en les arres penitencials, tret que actuen com a indemnització però no eliminen l’obligació de complir amb el contracte.
Si és la parteix venedora la que incompleix el contracte, retornarà el doble de les quantitats rebudes. Si és la part compradora, perdrà les quantitats lliurades o una quantia pactada en el contracte de compravenda.
Arres confirmatories
Poc habituals i tampoc estan contemplades en el Codi Civil.
A diferència de les anteriors, les quantitats lliurades no actuen com a indemnització ni eliminen l’obligació de complir amb el contracte.
En cas d’incompliment, la part perjudicada podria exigir el compliment de l’obligació a més d’una indemnització pels possibles danys causats.
Quant es paga en un contracte d’arres?
No existeix regulació sobre aquest tema, per la qual cosa la quantitat de diners lliurada en unes arres pot variar en funció de diferents factors.
És habitual pactar un percentatge sobre el preu total de la venda, suficient com perquè el compromís adquirit ofereixi garanties a totes dues parts.
T’ho explico amb un exemple, que aquesta part pot ser una mica complicada.
Suposem que, com a compradors, ens disposem a signar un contracte amb arres penitencials per un pis amb un preu total de 100.000 euros.
Com hem vist en el punt anterior (tipus d’arres), si la part venedora decidís desistir unilateralment, podria fer-ho sempre que ens retornés el doble de la quantitat lliurada.
Què passaria si només lliuréssim 1.000 euros en concepte d’arres?
Doncs que resoldre el contracte només tindria un cost de 2.000 euros per a la part venedora, mentre que nosaltres ens quedaríem sense pis.
De la mateixa manera, com a venedors, si els compradors decidissin tirar-se enrere, només perdrien 1.000 euros.
Com veus, la importància del compromís entre totes dues parts està directament relacionat amb la quantitat de les arres.
Per aquesta raó, se sol acordar almenys un 10% del total del preu.
Per exemple, en el cas anterior, la quantitat lliurada en concepte d’arres hauria de ser, com a mínim, de 10.000 euros.
Qui es queda les arres, la immobiliària o el venedor?
Una altra pregunta molt freqüent, però per a la qual no hi ha una resposta concreta: dependrà de l’acord existent entre la immobiliària i el seu client.
En alguns casos, la immobiliària actuarà com a dipositària dels diners. En uns altres, se li lliurarà directament al propietari de l’habitatge.
El que sí que has de saber és que és totalment legal que la immobiliària es quedi amb les arres fins que el venedor les sol·liciti.
De fet, a Catalunya, les agències tenim l’obligació de comptar amb una assegurança de caució que respongui per qualsevol quantitat lliurada fins al moment en què es lliuri a la persona a la qual va dirigida, per la qual cosa es tracta d’un procediment segur i que, a més, aporta una garantia extra al procés.
Diferència entre arres i reserva
És molt important no confondre una reserva o paga i senyal, amb unes arres.
Encara que tots dos procediments serveixen per a reservar un habitatge, existeix una gran diferència entre ambdues.
Una paga i senyal no és vinculant, la qual cosa vol dir que, si el venedor decideix no vendre pel motiu que sigui, només ha de retornar els diners de la reserva.
Per contra, si és la part compradora la que opta per no continuar endavant amb la compra, s’arrisca a perdre els diners lliurats.
Una reserva o paga i senyal té la funció d’expressar a la propietat un interès real en la compra i, al mateix temps, paralitzar la venda uns pocs dies, almenys fins a disposar dels diners per a efectuar les arres.
També s’utilitza la reserva a l’hora de presentar una oferta.
Respecte a la quantitat, mentre que les arres solen ser del 10% del preu total de compra, una paga i senyal sol estar entre l’1 i el 2%.
Consells ràpits sobre les arres
Per a acabar, et deixo 5 consells ràpids però importants sobre el contracte d’arres:
- El contracte ha de redactar-lo un professional. No és bona idea descarregar un model d’internet i emplenar els espais en blanc, sobretot si no es té cap experiència.
- Abans del dia de la signatura, compradors i venedors han de tenir temps suficient per a revisar totes les clàusules i solucionar qualsevol dubte que tinguin sobre aquest tema.
- El contracte indica una data màxima d’escripturació. Procura que el termini no sigui massa llarg, però suficient com perquè es pugui complir tenint en compte possibles imprevistos.
- Encara que s’hagi signat un contracte d’arres, tret que s’acordi el contrari, la part compradora no tindrà dret a fer ús de l’habitatge fins al dia d’Escriptura Pública, que és quan es farà lliurament de les claus.
- Si has començat a buscar pis fa poc, assegura’t de disposar dels diners de les arres. Signar el contracte en pocs dies és una bona forma de no perdre oportunitats.
