Catalunya és una de les poques Comunitats Autònomes d’Espanya en les quals encara és obligatòria la tramitació i presentació de la Cèdula d’Habitabilitat en vendre o llogar un habitatge.
Es tracta d’un document important per a compradors, inquilins i propietaris, que comporta uns certs tràmits i que val la pena conèixer.
Per aquesta raó he decidit escriure aquest article, en el qual trobaràs resposta a les preguntes més freqüents que solem rebre sobre el tema en la nostra agència immobiliària de Tarragona.
Has de vendre, comprar o llogar a Catalunya, o en qualsevol altra Comunitat Autònoma on continuï sent un document obligatori?
Llavors queda’t fins al final.
Cèdula d’Habitabilitat: què és i per a què serveix realment?
La Cèdula d’Habitabilitat és un document oficial expedit per l’administració, la fi última de la qual és el de certificar que un habitatge és apte per a ser habitada sense que existeixin riscos evidents per a la seguretat o la salut dels seus ocupants, segons la *Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a l’habitatge.
A Catalunya, l’organisme encarregat de la gestió i concessió és L’Agència de l’Habitatge.
És un document imprescindible per tres raons:
En primer lloc, perquè a l’hora d’Escripturar l’habitatge que vols vendre o comprar, el Notari podrà negar-se a fer-lo si no hi ha cèdula, encara que existeix alguna excepció de la qual parlarem una mica més endavant.
Segon perquè, sempre que l’immoble vagi a usar-se com a habitatge, serà necessària la cèdula en redactar el contracte de lloguer i en ingressar la fiança.
Finalment, les empreses subministradores de serveis (aigua, llum, gas) tenen l’obligació de demanar la cèdula d’habitabilitat durant la contractació.
Només per aquestes tres raons, sempre recomanem iniciar els tràmits per a obtenir el document al més aviat possible, fins i tot abans de començar amb la venda o el lloguer.
Aconseguir-la porta algun temps i no hi ha res pitjor que haver de paralitzar una compravenda o un lloguer sol perquè hi ha paperassa pendent.
És el mateix cèdula que certificat d’habitabilitat?
La cèdula d’habitabilitat és el document final expedit per l’administració que haurem de presentar en el moment de la venda o el lloguer.
En aquest document constarà la direcció, els metres quadrats útils, una descripció bàsica de l’habitatge i el llindar màxim d’ocupació, és a dir, el nombre màxim permès de persones que poden ocupar-la.
Ara bé, abans de sol·licitar la cèdula, un professional autoritzat (arquitecte o aparellador) ha de visitar i inspeccionar l’habitatge i preparar un informe que acrediti que compleix amb els requisits per a ser habitada.
Una vegada presentat i acceptat l’informe, l’organisme públic corresponent expedirà la cèdula.
Aquest informe previ, és el certificat d’habitabilitat.
Cèdula o llicència de primera i segona ocupació. Quina diferència hi ha?
Existeixen, principalment, dos tipus de cèdula d’habitabilitat.
Les de primera ocupació, que se sol·liciten quan l’habitatge és de nova construcció o ha estat objecte d’una rehabilitació important.
I les de segona ocupació, que se sol·liciten en habitatges de segona mà o preexistents.
Requisits
Cada Comunitat Autònoma estableix quins requisits ha de complir un immoble per a ser habitat.
Algunes de les condicions mínimes per a superar el Certificat d’Habitabilitat (almenys les més importants), segons el *Decret 141/2012 de 30 d’octubre, són les següents:
- Ha d’haver-hi com a mínim una estada o sala d’estar destinada a menjador, una cambra higiènica i un equip de cuina.
- La superfície útil no pot ser inferior a 36 m².
- S’ha de complir amb la normativa vigent en matèria d’eficiència energètica.
- Els espais destinats a les habitacions han de poder independitzar-se.
- Les cambres higièniques han d’estar en recintes independents.
- Cap espai de l’habitatge pot actuar com a accés obligatori a qualsevol local que no sigui d’ús exclusiu del mateix habitatge.
- En habitatges desenvolupats en diferents nivells, l’accés, una cambra higiènica, la cuina i almenys una habitació o espai d’ús comú, han de ser practicables.
- La porta d’accés i les dels espais practicables tindran una amplària mínima de 0,80 metres i una altura lliure mínima de 2 metres.
- En els espais practicables s’ha de poder dibuixar un cercle de 1,20 metres de diàmetre, lliure d’afectació de portes i dels equipaments fixos de fins a 0,70 metres d’altura. Els recorreguts interiors d’aquests espais tindran una amplària mínima de pas de 0,80 metres.
- Altura lliure de 2 metres per a les portes d’accés als espais no practicables de l’habitatge, i 0,70 metres d’amplària lliure.
- Entre el paviment i el sostre, ha d’existir una altura mínima de 2,50 metres. En les cambres higièniques, cuines i zones de pas, l’altura no ha de ser inferior a 2,20 metres.
- La superfície mínima de les habitacions serà de 6 metres quadrats.
- Els espais comuns i les habitacions han de tenir ventilació i il·luminació natural directa des de l’exterior, amb obertures d’una superfície no inferior a 1/8 de la seva superfície útil comptabilitzada entre 0 i 2,5 metres d’altura respecte al paviment.
- S’ha de preveure una solució per a l’assecat de la roba, tret que existeixi impossibilitat derivada de normativa o ordenances municipals. En tal cas, s’ha de preveure una solució mecànica.
Per a veure el llistat complet pots descarregar el decret aquí (pàg. 41 Annex 1)
requisits anteriors són exigibles en habitatges de nova construcció, i també en les construïdes després de l’11 d’agost de 1984 en cas de no poder acreditar el següent:
- Que es reuneixen els requisits tècnics d’habitabilitat aplicables en la data d’obtenció de la llicència d’obres o, en defecte d’això, en la data de finalització de les obres.
- Que es reuneixen els requisits tècnics d’habitabilitat aplicables en la data d’expedició de la primera cèdula d’habitabilitat.
En habitatges preexistents construïts abans de l’11 d’agost de 1984, els requisits principals són els següents:
- Cap espai de l’habitatge pot actuar com a accés obligatori a qualsevol local que no sigui d’ús exclusiu del mateix habitatge.
- La construcció ha de ser sòlida, evitar que traspassi la humitat i la inundació de l’habitatge, i tenir el sòl completament pavimentat.
- La superfície interior mínima ha de ser de 20 metres quadrats útils, encara que, excepcionalment, s’admetran habitatges amb una superfície útil d’entre 15 i 20 metres quadrats, sempre que hagin estat construïdes amb llicència d’obres sol·licitada abans de l’1 de febrer de 1984 i que disposin de cèdula d’habitabilitat vigent obtinguda abans de l’entrada en vigor del *Decret 141/2012 de 30 d’octubre.
- La superfície mínima de les habitacions és de 5 metres quadrats, s’han de poder independitzar i no podran contenir cap vàter, safareig ni equips obligatoris de cuina o rentada de roba.
- L’habitatge ha de tenir instal·lació d’aigua freda i calenta en bon estat, que serveixi, com a mínim, a la pica de la cuina, a un bany i a una dutxa o banyera.
- Ha de disposar d’un sistema d’evacuació d’aigües residuals en bon estat, que connecti amb tot l’equipament que el requereixi.
- Imprescindible disposar d’un equip higiènic format, com a mínim, per un lavabo, un vàter i una banyera en bon estat.
- Imprescindible tenir instal·lat un equip de cuina format, com a mínim, per una pica, un aparell de cocció (elèctric o a gas), i ha de tenir ventilació a l’aire lliure o a través d’un conducte que s’activi mecànicament.
Per a veure el llistat complet pots descarregar el decret aquí (pàg. 49 Annex 2)
Tràmits
Vegem ara els tràmits necessaris per a sol·licitar o renovar la cèdula d’habitabilitat, segons l’Agència de l’*Habitatge de Catalunya.
Recorda que poden ser diferents en la teva Comunitat Autònoma.
La Cèdula d’Habitabilitat per a segona i posteriors ocupacions, se sol·licita via telemàtica o mitjançant l’imprès proporcionat per l’entitat pública corresponent.
És necessari presentar el certificat d’habitabilitat proporcionat pel tècnic o tècnica competent, on s’expressi que l’habitatge compleix amb les condicions i requisits exigits.
Cuidant en habitatges construïts després de 1984 sense cèdula de primera ocupació, perquè s’haurà d’aportar un certificat d’idoneïtat acreditatiu de les condicions d’habitabilitat vigents quan es va finalitzar l’obra, i de les condicions de solidesa i seguretat actuals.
Una vegada presentada la documentació, l’òrgan públic corresponent disposa de 30 dies hàbils per a notificar l’atorgament o la denegació de la Cèdula d’Habitabilitat.
Perquè sí, la poden denegar, i aquesta és una de les raons per les quals sempre aconsellem als nostres clients començar amb els tràmits al més aviat possible.
Si disposes d’una cèdula caducada, pots sol·licitar la renovació i, en cas de pèrdua, existeix la possibilitat de demanar una còpia.
Caducitat i renovació
La Cèdula d’Habitabilitat té una vigència de 25 anys per als habitatges de nova construcció, i de 15 anys per a les cèdules de segona ocupació i de primera ocupació amb rehabilitació.
Els habitatges que estiguin sota algun règim de protecció pública, no necessitaran cèdula d’habitabilitat durant els primers 25 anys.
Passat aquest temps, sí que s’exigirà la seva presentació en les segones i posteriors transmissions (venda, lloguer o cessió d’ús).
Excepcions. Quan no és necessària la Cèdula d’Habitabilitat en una compravenda?
Hi ha alguns casos en els quals no serà obligatori presentar la cèdula.
Primer, quan l’habitatge transmès hagi de ser rehabilitada o derruïda.
En aquest supòsit, haurem de presentar un informe elaborat per una persona tècnicament competent que certifiqui que, una vegada acabades les obres, es podrà obtenir la cèdula, i el registrador farà constar una nota marginal en la inscripció que només es podrà cancel·lar amb la presentació de la cèdula després de les obres o amb la certificació municipal acreditativa de l’enderrocament de l’habitatge.
Segon, quan el comprador o inquilí expressi que no li donarà l’ús d’habitatge a l’immoble objecte de la transmissió.
I, tercer i últim, quan “per causes excepcionals i degudament motivades”, les parts acordin davant del Notari el lliurament de la cèdula en un moment posterior a la transmissió.
En aquest supòsit, s’exigirà la presentació de la sol·licitud de la cèdula amb el certificat d’habitabilitat emès per un tècnic competent.
