Trobaràs agències immobiliàries que treballen només amb contracte d’exclusivitat. Unes altres, que a vegades ho fan i a vegades no.
D’altra banda, hi ha propietaris disposats a signar una exclusiva sempre que l’agència els transmeti la suficient confiança.
També els cal no ho farien ni a canvi d’un pis regalat en la costa.
Bé, a canvi d’un pis en 1r línia de mar pot ser que sí. Però crec que s’entén el que vull dir.
L’exclusivitat sempre ha estat un tema polèmic en el sector immobiliari, gairebé un tabú.
No obstant això, succeeix una cosa cridanera que, al meu entendre, val la pena tenir en compte: les immobiliàries amb més vendes i amb major presència a Espanya treballen, principalment, en exclusiva.
Et genera curiositat aquest tema o estàs pensant a posar la teva casa en mans d’una agència immobiliària, però no tens clar si és bona idea confiar al 100% en ella?
Llavors queda’t fins al final.
Descobrirem junts si vendre o llogar un habitatge en exclusiva val la pena, i quins avantatges i desavantatges té tant per al propietari com per al professional.
¿Què és realment l’exclusivitat immobiliaria?
Per a entendre el concepte d’exclusiva, és fonamental entendre abans què és una Nota per encàrrec o contracte d’intermediació.
La definició curta diu que la Nota per encàrrec és el contracte entre els propietaris d’un habitatge i l’agència encarregada de la seva venda o lloguer.
Aquest contracte hauria de reflectir, com a mínim, el preu al qual es promocionarà l’habitatge, els honoraris de l’agència i el temps que durarà la relació comercial entre totes dues parts.
És en la Nota per encàrrec on es podrà afegir, o no, una clàusula d’exclusivitat i, en cas d’incloure’s, només la immobiliària que figuri en el contracte tindria autorització per a promocionar i gestionar la venda o el lloguer.
Per tant, l’exclusivitat no és un contracte, sinó una clàusula que ha de constar en l’acord signat entre les parts i que atorga la responsabilitat de la gestió a una única agència.
Nota addicional: Perquè et facis una idea de l’important què és la Nota per encàrrec, a Catalunya, la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge, estableix en el seu article 55.5.b) que cap agent podrà fer oferta ni publicitat, percebre quantitats o formalitzar amb tercers cap precontracte o contracte si no disposa d’una nota per encàrrec signada que li habiliti per a això.
Duració mínima d’una nota d’encàrrec amb clàusula d’exclusivitat
Oficialment, no existeix una durada mínima.
L’exclusiva pot durar un mes, tres mesos o un any. Dependrà de l’acord entre propietaris i agència.
El que sí que sabem per les estadístiques, almenys de manera aproximada, és quant temps es triga a vendre un habitatge.
Segons un dels últims informes del portal immobiliari Idealista, a Espanya es triga, de mitjana, sis mesos a vendre, depenent de factors com el tipus d’habitatge, el preu, la zona o el context soci econòmic.
En nuclis urbans on la demanda és major, el temps pot arribar a reduir-se a la meitat.
I, en situacions excepcionals, per exemple de recessió econòmica, el temps ha arribat a augmentar fins als dotze mesos.
Tenint tot això en compte, la nostra recomanació respecte a la durada d’una exclusiva, és que no sigui inferior a tres mesos ni superior a sis mesos.
En condicions normals, tres mesos és temps suficient perquè l’agència immobiliària aconsegueixi resultats i, en cas de necessitar més temps, sempre es podrà renovar la Nota per encàrrec i ampliar el termini uns mesos més.
Tipus d’exclusivitat
Existeixen, principalment, dos tipus.
En el primer tipus – al qual podem dir exclusiva tradicional – una única agència immobiliària s’encarrega de tot el procés de venda o lloguer a través dels seus propis canals de promoció.
Aquest model gaudeix dels avantatges de l’exclusiva (de les quals et parlaré una mica més endavant), però té una limitació: només és realment eficaç si l’agència disposa de les eines i habilitats necessàries.
El segon tipus, anomenat exclusiva compartida, resol aquesta limitació combinant el millor de l’exclusivitat tradicional amb la flexibilitat de la venda amb diverses agències.
Funciona de la següent manera:
El propietari signa un contracte d’exclusivitat amb una agència que serà la responsable de gestionar tot el procés de venda, que, al seu torn, col·labora amb altres agències de la zona.
Dit d’una altra manera, el propietari estaria contractant les principals agències de la zona, però tractaria amb un únic interlocutor que s’encarregaria de buscar un comprador, però també de tots els tràmits i de vetllar pels seus interessos.
El millor d’aquest model d’exclusiva és que no té cap cost addicional ni per al venedor ni per al comprador.
En El *Balcó, per exemple, utilitzem aquest mètode i podem assegurar que funciona realment bé.
D’una banda, ens encarreguem de la presentació de l’habitatge, de les fotografies i vídeos, i de la publicitat, que és en el que som més fortes com a agència.
Al mateix temps, i per a garantir que els nostres clients no perdin cap oportunitat, col·laborem amb una llista exclusiva d’agències immobiliàries de Tarragona, la qual cosa és molt més productiu i útil que competir amb elles.
Els 3 grans avantatges de vendre en exclusiva i un desavantatge
Per al propietari d’un habitatge, l’exclusiva té tres avantatges principals:
- Major seguretat
- Més tranquil·litat
- Màxim compromís i inversió en recursos per part de la immobiliària
Amb major seguretat em refereixo al fet que l’exclusiva, sigui compartida o no, et permet com a propietari tenir el control en tot moment del que s’està fent amb el teu habitatge.
Et sorprendria saber quantes vegades hem vist propietats anunciades en diverses immobiliàries, a preus diferents, fins i tot amb imatges diferents, la qual cosa és bastant normal, tenint en compte que cada professional té la seva manera de fer les coses.
El problema està en el fet que, aquest tipus de situacions, l’única cosa que provoquen és desconfiança en el comprador.
Més tranquil·litat perquè, quan embenis en exclusiva, tractes amb un únic interlocutor, el qual hauria de mantenir-te informat de com evoluciona la venda.
I màxim compromís per part de l’agència, sens dubte. T’explico per què.
Hi ha dues classes d’immobiliàries. Les que treballen a volum i les que només gestionen un nombre reduït de propietats alhora.
D’altra banda, vendre un habitatge avui dia no s’assembla en res a com es feia anys enrere.
Abans, amb unes fotografies més o menys decents i publicant un anunci en algun dels principals portals immobiliaris, era suficient.
Ara, la competència i el nivell d’exigència dels compradors, són molt superiors.
Per a vendre bé i en un temps raonable, una agència ha d’invertir més recursos que mai.
És important comptar amb un fotògraf professional, col·laborar amb algú especialista en vídeo és un plus, la realitat virtual ja no és cosa del futur i el cost d’aparèixer en primeres posicions en els diferents portals immobiliaris s’ha duplicat.
Algunes immobiliàries fins i tot inverteixen a decorar, pintar i moblar els habitatges dels seus clients quan és necessari.
En canvi, el percentatge d’honoraris professionals no sols no ha crescut, sinó que s’ha reduït significativament.
Sabent tot això, fes-te la següent pregunta, si tinguessis una immobiliària, en quin habitatge invertiries més? En la qual pots treballar tu només o en la qual el propietari ha decidit posar en diferents agències esperant que competeixin entre elles?
Deixaré que contestis tu mateix a la pregunta. Mentre ho fas, parlem de la part negativa de l’exclusiva.
L’únic problema de confiar el teu habitatge a una sola agència immobiliària, és que t’equivoquis en triar.
La nostra recomanació és que, abans de contractar una immobiliària en exclusiva, comprovis almenys dues coses.
Primer, revisa les ressenyes que altres clients hagin deixat en internet, per exemple, en la seva fitxa d’empresa de Google.
Segon, fixa’t com aquesta immobiliària publicita els habitatges dels seus clients.
Si les fotografies són de mala qualitat, les descripcions són pobres i, en general, els anuncis són poc atractius, no hi ha cap raó per a pensar que ho faran millor amb el teu habitatge.
Si la exclusiva és tan bona per a tothom..Per què algunes agencies treballen sense?
Alguns clients arriben a la nostra oficina dient que els encanta la nostra manera de treballar, que han vist que tenim una puntuació de més de 4 estrelles en Google i que els agradaria confiar-nos la venda o el lloguer de la seva casa, però…
Just després ens pregunten que per què treballem només en exclusiva, si altres agències de Tarragona els han proposat fer el mateix que fem nosaltres, sense exclusiva.
Crec que la nostra resposta et servirà per a entendre per què hi ha agències que no treballen, en principi, en exclusiva.
En primer lloc, els expliquem tot el que fem. Espero no avorrir-te.
- Fotografia i vídeo professional
- Tomas aèries amb drons
- Home Staging
- Publicitat en portals immobiliaris, en Google i en Xarxes Socials.
- Plans 3D i visita virtual 360
- Exclusiva compartida
- Signatura digital
- …
Així fins a esmentar el llistat complet de beneficis dels quals gaudeixen els clients que confien en nosaltres.
I és llavors quan s’adonen que no, l’agència que no treballa en exclusiva no ofereix el mateix que nosaltres.
Després els demanem que preguntin a aquesta agència que diu no treballar en exclusiva, si acceptarien la seva casa en exclusiva i si això suposaria algun servei extra.
Saps què contesten en el 99,9% dels casos?
Que si que treballen en exclusiva si el client el sol·licita, però que no suposa cap benefici addicional per al client.
La qüestió no és que algunes agències treballin amb exclusiva i altres no, sinó que moltes no ho diuen per por de que el client digui que no.
Altres agències preferim augmentar la nostra inversió i oferir tot el que avui podem oferir com a professionals, amb l’única condició que el client ens doni la seva confiança.
Perquè, en la nostra opinió, això és el que realment significa l’exclusivitat: confiança mútua i compromís.
